Vices cachés et garantie légale : que couvre-t-elle vraiment ?

En bref

Au Québec, le vendeur d’une maison garantit l’acheteur contre les vices cachés : un défaut grave, existant au moment de la vente, inconnu de l’acheteur et qu’un acheteur prudent ne pouvait pas déceler. Ce que l’inspecteur a vu et écrit dans son rapport n’est plus caché : c’est là que le rapport d’inspection change tout. Et si l’acte de vente dit « sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur », ce recours disparaît.

Les quatre conditions

Pour être un vice caché au sens du Code civil du Québec, le défaut doit être grave (il diminue l’usage ou la valeur au point que l’acheteur n’aurait pas acheté, ou pas à ce prix), caché (non apparent pour un acheteur prudent et diligent), antérieur à la vente, et inconnu de l’acheteur.

Une inspection préachat est ce qu’un acheteur prudent fait. Un défaut noté dans le rapport, même en termes prudents, est réputé connu. Un défaut que l’inspecteur ne pouvait pas voir (derrière un mur, sous une dalle) peut rester caché.

Ce qu’il faut faire si vous en découvrez un

Dénoncer le vice au vendeur par écrit, dans un délai raisonnable après sa découverte, avant d’entreprendre les réparations, pour lui permettre de constater et de proposer une solution. Réparer d’abord et réclamer ensuite affaiblit fortement le recours.

Documenter : photos, rapport d’expert, soumissions. Le recours vise généralement une réduction du prix ou, pour un vice majeur, l’annulation de la vente.

Ordres de grandeur

Un recours pour vice caché implique souvent une expertise (centaines à milliers de dollars) et, sans entente, des frais juridiques. Les petites réclamations passent par la Division des petites créances jusqu’au plafond en vigueur.

Quoi faire avant d’acheter

Lire l’acte de vente : « avec garantie légale » ou « sans garantie légale » change tout.
Lever chaque limitation du rapport (pièces inaccessibles, éléments non inspectés) avant de lever la condition : ce qui reste inconnu par votre choix n’est pas caché.
Conserver le rapport d’inspection, la déclaration du vendeur et toute la correspondance.

Ce que Clarity en fait

Clarity sépare ce que l’inspecteur a constaté de ce qu’il n’a pas pu inspecter, et liste ces limitations à part, parce que ce sont elles qui délimitent votre garantie.

Votre rapport parle de ce sujet ? Clarity vous dit en cinq minutes ce qui est prioritaire, ce qu’il faut faire vérifier et quoi demander au vendeur.

Faire analyser mon rapport

Questions fréquentes

Acheter « sans garantie légale » est-il risqué ?

Oui, davantage : vous renoncez au recours pour vice caché, sauf si le vendeur connaissait le vice et l’a tu. C’est fréquent dans les successions et les reprises. Le prix doit en tenir compte et l’inspection devient encore plus importante.

Combien de temps a-t-on pour agir ?

La dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable après la découverte, souvent interprété en mois, pas en années ; le recours lui-même se prescrit par trois ans à compter de la découverte.

L’inspecteur est-il responsable d’un vice qu’il n’a pas vu ?

Seulement s’il a manqué à sa norme de pratique pour un élément visible et accessible. Ce qu’il a exclu comme limitation ne lui est pas reproché.

Sources